小黄系也不在正经的开发商之内，项目一个接一个，为了低成本运作后续的项目，黄国美会长时间拖欠上一个项目的工程款，即使资金已经回笼。</p>
要知道债务这个玩意不但会转移，还会凭空消失。</p>
黄国美欠建筑商的钱，建筑商欠包工头，包工头拖欠工人工资；工人拿不到工资给包工头下跪，包工头良心不安，把车卖了请建筑商吃大餐，好话说尽，哀求结账；建筑商解释自己没钱，都垫在项目里；包工头急了，一拳抡死建筑商，或者要绑建筑商老婆等操作，建筑商无奈，只能变卖家产，跑了。</p>
不管是死了还是跑了，反正债权人都会消失，这不，债务凭空消失。</p>
即使不死也不跑，还是能拖就拖，只要拖的够久就是胜利，时间简直不要太奇妙，只要肯给它二十年，它能把一件可以拿奖状的事情变成斩立决。</p>
黄国美不但玩垫资、欠账，支付土地金的时候搞分期付款，还开发了多种融资方式。</p>
比如在银根紧缩时，开发商可以通过高利贷借钱、利用信息不对称赚取中介费、吸引跨行业投资、向外资投行融资等多种方式实现融资和退出。</p>
高利贷借钱是指开发商拍得土地后，找民间借贷人以高额的月利率获取过桥借款，用以支付土地出让金或者股权转让金。获取土地使用证后，向银行申请贷款，用以偿还之前的过桥借款。</p>
如果银行不同意贷款，开发商可以继续向民间借贷者借贷，借新还旧，不断循环。</p>
利用信息不对称赚中介费是指，开发商往往利用信息不对称，先付股权转让或者土地拍卖的订金，而后再将项目整体转让给其他开发商，从而赚取较高溢价。</p>
吸引跨行业投资是指，通过出让项目公司的股权来吸引其他行业公司进入房地产领域。</p>
向外资投到融资是指，与外资投行签订融资协议，许诺外资高额的回报率获得投资。</p>
按照当下和前两年房地产市场的规定，土地出让金是必须交的，只有缴纳了土地出让金之后，才能拿到土地使用证。</p>
但黄国美会要求手下人尽可能拖延缴纳土地保证金和出让金，尽管最终还是会足额缴纳，但是利用这个拖延时间，可以让他有更为充裕的时间盘活手中的资金。</p>
黄国美的不合理要求有的时候手下十分为难，遇到有人诉苦，他立刻会斥责手下，“蒲你阿姆，花钱请你们连这点事都办不好？”</p>
在黄国美的施压下，他的手下只能通过一切可能的办法拖延各种付款。</p>
前期项目融资到位后，正式进入开发阶段，这时候，开发商可以通过让建筑承包商垫资来完成项目开发，以此缓解自己的资金压力。</p>
许多房地产项目，开发商只投入二至四成的资金，总承包商、分包商、钢材商、水泥商，工程建设的整个产业链承担了其余六至八的开发成本。</p>
尽管如今已有规定，要求开发商自有资金必须达到三成五以上，但事实上，不少开发商压根做不到，有些开发商甚至让建筑商从打地基开始，一直垫资到预售许可阶段。</p>
在房地产开发方面，黄国美大量采取了以上方式，小黄系地产公司拖欠了大量的土地款、工程款，这意味着黄国美实际投入地产项目的钱并不是很多，他主要是通过让建筑商垫资，来实现自己房地产业务的不断扩张。</p>
黄国美借蛋孵鸡，吃相如此难看，为什么还有人肯垫资呢？</p>
一方面，垫资已经成为地产行业的潜规则，没能力垫资，建筑商很难拉到项目做，另一方面是黄国美的“财富”如日中天，一步步冲击胡润财富榜，建筑商们都被他准首富的名头唬住，认为小小的三五六亿对首富来说毛毛雨。</p>
黄国美出身草莽，又是走南闯北，见识过各地的商人，对大多数商人的心态把控很是精准，虽然在准首富变成胡润富豪排行榜首富之时，面对媒体，他调侃此榜是杀猪榜，但其实他非常在乎首富的称号，这个称号能给他的投资带去增值，也能让他的商者无域继续玩下去。</p>
有些人在与他合作的过程中都抱着类似的心态，觉得黄国美在资金上不可能出问题，因此放心大胆地与他合作，殊不知，黄国美实际上早就算计好了，就是利用这些人只注重外在光环的狭隘，羊牯一只接一只往回套。</p>
……</p>
换了茶叶，重新冲了一壶茶，南易继续给艾嘉介绍她看过的资料上没有的内容。</p>
“在华国，当楼盘封顶，开发商通过销售回笼资金偿还银行贷款、支付建筑承包商工程款。如果销售形势不好，或者银行收紧房贷，开发商的资金链就有可能面临断裂。</p>
当这种情况发生，有的开发商会铤而走险，采取假按揭的方式骗取银行贷款，基本的流程是这样：开发商让亲戚朋友或员工购买自己开发的房子，开发商负责掏两成的首付，购房者不用掏钱，只需以他们的名义从银行贷款；</p>
这样一来，银行会把剩余的八成房款给开发商，房子名义产权属于购房者，但当有人看上这间房子，就会以二手房的方式成交。”</p>
艾嘉打断道：“爸爸，你说的这种方式，银行收紧房贷，为什么开发商还能办下按揭？是银行内部有人串通配合吗？”</p>
南易笑道：“当然是这样，你从大学时期就在劳动银行实习，应该非常清楚我们的银行是怎么做风控的，也应该清楚银行安保体系下有一支清理门户小队。”</p>
艾嘉点点头，“有两个叛徒的清理是我组织协调的工作。”</p>
“我知道的，你整治人的方式很有创意。”南易会心一笑，身上又是一寒，心里嘀咕自己这个便宜儿媳妇发起狠来不是一般的狠，而且很有脑子。</p>
去年，劳动银行有一个女职员吃里扒外，艾嘉对女职员委以重任，让其负责一片强姦案高发区的业务，并时常忙到要走夜路，果不其然，该名女职员不到一个月就成了受害者。</p>
“爸爸，你会不会觉得我做事太狠？”艾嘉试探性地问道。</p>
“并不觉得，人很难一直保持清醒的头脑，她们会忘记自己的所得超过社会普遍认同的交换价值标准，我们多给，依然不能得到她们的忠诚，反而通过出卖我们的利益获得更多，对我们而言，她们就是敌人，对待敌人，特别是出自内部的敌人，无需讲仁慈。”</p>
南易摆了摆手，“好啦，不纠结这个，我们继续。黄国美就是用各种合法或非法的手段让小黄系在十年之内极度膨胀，如今小黄系的地产总资产规模在200亿左右。</p>
在小黄系下面主要有电器零售、地产和投资三大块，光裕电器在上市之前，它的基本业务电器零售的盈利情况并不理想，因为经常不计成本的促销，因为每年五十几亿的工资开支。</p>
上市之后，它的盈利情况也没有改善，只是用上市募集的资金进行大力扩张，使营业额飙升，进而推动股价飙升。”</p>
“爸爸，光裕电器上市之后，黄国美已经进行过几次套现，总金额接近100亿港币，资料上并未提及这笔资金的去向。”</p>
“资料上没提，是因为我们没有得到准确可靠的数据，只知道大部分资金通过地下渠道回了内地，流向资本市场、房地产市场和用于收购家电零售企业，是以其他隐匿公司的名义收购，然后经过操作卖给光裕电器，左手吃右手的差价。</p>
黄国美损害了股东的利益，也包括我们的利益，这一点，就是你会被我叫过来的最重要理由。次要理由就是京西易购的老板向我求援，我和他曾经是伙伴，虽然现在关系不那么亲密，但我依然要帮助他，只不过提供帮助要收费。”</p>
“爸爸，我的任务是给京西易购提供帮助和加倍拿回我们的损失？”</p>
“不是全部，你只需要负责部分工作。明天你先去见一下京西易购的老板，对接一下，花几天时间了解一下京西易购的情况，下周的周一，我们在香塂碰面。这次行动的代号，‘正义，555’。”</p>
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