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第一千一百八十七章、行动代号“正义,555”(2 / 2)

小黄系也不在正经的开发商之内,项目一个接一个,为了低成本运作后续的项目,黄国美会长时间拖欠上一个项目的工程款,即使资金已经回笼。</p>

要知道债务这个玩意不但会转移,还会凭空消失。</p>

黄国美欠建筑商的钱,建筑商欠包工头,包工头拖欠工人工资;工人拿不到工资给包工头下跪,包工头良心不安,把车卖了请建筑商吃大餐,好话说尽,哀求结账;建筑商解释自己没钱,都垫在项目里;包工头急了,一拳抡死建筑商,或者要绑建筑商老婆等操作,建筑商无奈,只能变卖家产,跑了。</p>

不管是死了还是跑了,反正债权人都会消失,这不,债务凭空消失。</p>

即使不死也不跑,还是能拖就拖,只要拖的够久就是胜利,时间简直不要太奇妙,只要肯给它二十年,它能把一件可以拿奖状的事情变成斩立决。</p>

黄国美不但玩垫资、欠账,支付土地金的时候搞分期付款,还开发了多种融资方式。</p>

比如在银根紧缩时,开发商可以通过高利贷借钱、利用信息不对称赚取中介费、吸引跨行业投资、向外资投行融资等多种方式实现融资和退出。</p>

高利贷借钱是指开发商拍得土地后,找民间借贷人以高额的月利率获取过桥借款,用以支付土地出让金或者股权转让金。获取土地使用证后,向银行申请贷款,用以偿还之前的过桥借款。</p>

如果银行不同意贷款,开发商可以继续向民间借贷者借贷,借新还旧,不断循环。</p>

利用信息不对称赚中介费是指,开发商往往利用信息不对称,先付股权转让或者土地拍卖的订金,而后再将项目整体转让给其他开发商,从而赚取较高溢价。</p>

吸引跨行业投资是指,通过出让项目公司的股权来吸引其他行业公司进入房地产领域。</p>

向外资投到融资是指,与外资投行签订融资协议,许诺外资高额的回报率获得投资。</p>

按照当下和前两年房地产市场的规定,土地出让金是必须交的,只有缴纳了土地出让金之后,才能拿到土地使用证。</p>

但黄国美会要求手下人尽可能拖延缴纳土地保证金和出让金,尽管最终还是会足额缴纳,但是利用这个拖延时间,可以让他有更为充裕的时间盘活手中的资金。</p>

黄国美的不合理要求有的时候手下十分为难,遇到有人诉苦,他立刻会斥责手下,“蒲你阿姆,花钱请你们连这点事都办不好?”</p>

在黄国美的施压下,他的手下只能通过一切可能的办法拖延各种付款。</p>

前期项目融资到位后,正式进入开发阶段,这时候,开发商可以通过让建筑承包商垫资来完成项目开发,以此缓解自己的资金压力。</p>

许多房地产项目,开发商只投入二至四成的资金,总承包商、分包商、钢材商、水泥商,工程建设的整个产业链承担了其余六至八的开发成本。</p>

尽管如今已有规定,要求开发商自有资金必须达到三成五以上,但事实上,不少开发商压根做不到,有些开发商甚至让建筑商从打地基开始,一直垫资到预售许可阶段。</p>

在房地产开发方面,黄国美大量采取了以上方式,小黄系地产公司拖欠了大量的土地款、工程款,这意味着黄国美实际投入地产项目的钱并不是很多,他主要是通过让建筑商垫资,来实现自己房地产业务的不断扩张。</p>

黄国美借蛋孵鸡,吃相如此难看,为什么还有人肯垫资呢?</p>

一方面,垫资已经成为地产行业的潜规则,没能力垫资,建筑商很难拉到项目做,另一方面是黄国美的“财富”如日中天,一步步冲击胡润财富榜,建筑商们都被他准首富的名头唬住,认为小小的三五六亿对首富来说毛毛雨。</p>

黄国美出身草莽,又是走南闯北,见识过各地的商人,对大多数商人的心态把控很是精准,虽然在准首富变成胡润富豪排行榜首富之时,面对媒体,他调侃此榜是杀猪榜,但其实他非常在乎首富的称号,这个称号能给他的投资带去增值,也能让他的商者无域继续玩下去。</p>

有些人在与他合作的过程中都抱着类似的心态,觉得黄国美在资金上不可能出问题,因此放心大胆地与他合作,殊不知,黄国美实际上早就算计好了,就是利用这些人只注重外在光环的狭隘,羊牯一只接一只往回套。</p>

……</p>

换了茶叶,重新冲了一壶茶,南易继续给艾嘉介绍她看过的资料上没有的内容。</p>

“在华国,当楼盘封顶,开发商通过销售回笼资金偿还银行贷款、支付建筑承包商工程款。如果销售形势不好,或者银行收紧房贷,开发商的资金链就有可能面临断裂。</p>

当这种情况发生,有的开发商会铤而走险,采取假按揭的方式骗取银行贷款,基本的流程是这样:开发商让亲戚朋友或员工购买自己开发的房子,开发商负责掏两成的首付,购房者不用掏钱,只需以他们的名义从银行贷款;</p>

这样一来,银行会把剩余的八成房款给开发商,房子名义产权属于购房者,但当有人看上这间房子,就会以二手房的方式成交。”</p>

艾嘉打断道:“爸爸,你说的这种方式,银行收紧房贷,为什么开发商还能办下按揭?是银行内部有人串通配合吗?”</p>

南易笑道:“当然是这样,你从大学时期就在劳动银行实习,应该非常清楚我们的银行是怎么做风控的,也应该清楚银行安保体系下有一支清理门户小队。”</p>

艾嘉点点头,“有两个叛徒的清理是我组织协调的工作。”</p>

“我知道的,你整治人的方式很有创意。”南易会心一笑,身上又是一寒,心里嘀咕自己这个便宜儿媳妇发起狠来不是一般的狠,而且很有脑子。</p>

去年,劳动银行有一个女职员吃里扒外,艾嘉对女职员委以重任,让其负责一片强姦案高发区的业务,并时常忙到要走夜路,果不其然,该名女职员不到一个月就成了受害者。</p>

“爸爸,你会不会觉得我做事太狠?”艾嘉试探性地问道。</p>

“并不觉得,人很难一直保持清醒的头脑,她们会忘记自己的所得超过社会普遍认同的交换价值标准,我们多给,依然不能得到她们的忠诚,反而通过出卖我们的利益获得更多,对我们而言,她们就是敌人,对待敌人,特别是出自内部的敌人,无需讲仁慈。”</p>

南易摆了摆手,“好啦,不纠结这个,我们继续。黄国美就是用各种合法或非法的手段让小黄系在十年之内极度膨胀,如今小黄系的地产总资产规模在200亿左右。</p>

在小黄系下面主要有电器零售、地产和投资三大块,光裕电器在上市之前,它的基本业务电器零售的盈利情况并不理想,因为经常不计成本的促销,因为每年五十几亿的工资开支。</p>

上市之后,它的盈利情况也没有改善,只是用上市募集的资金进行大力扩张,使营业额飙升,进而推动股价飙升。”</p>

“爸爸,光裕电器上市之后,黄国美已经进行过几次套现,总金额接近100亿港币,资料上并未提及这笔资金的去向。”</p>

“资料上没提,是因为我们没有得到准确可靠的数据,只知道大部分资金通过地下渠道回了内地,流向资本市场、房地产市场和用于收购家电零售企业,是以其他隐匿公司的名义收购,然后经过操作卖给光裕电器,左手吃右手的差价。</p>

黄国美损害了股东的利益,也包括我们的利益,这一点,就是你会被我叫过来的最重要理由。次要理由就是京西易购的老板向我求援,我和他曾经是伙伴,虽然现在关系不那么亲密,但我依然要帮助他,只不过提供帮助要收费。”</p>

“爸爸,我的任务是给京西易购提供帮助和加倍拿回我们的损失?”</p>

“不是全部,你只需要负责部分工作。明天你先去见一下京西易购的老板,对接一下,花几天时间了解一下京西易购的情况,下周的周一,我们在香塂碰面。这次行动的代号,‘正义,555’。”</p>

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